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¿Cómo solucionar la morosidad en Comunidades de Propietarios?

Raúl Del Rosario Delgado (Fincas Smile) • 14 de agosto de 2019

Sigue siendo muy habitual ver, en los tablones de las comunidades de vecinos un listado con los propietarios que tienen deudas con la comunidad, conocidos como morosos, y es que, según el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas (CGCAF), durante el 2018, la deuda con las comunidades ascendía a 1.521 millones de euros, lo que equivale a que el 35% de las comunidades de propietarios cuenta con algún vecino moroso.

Debemos considerar como moroso no sólo al propietario que adeuda cuotas de gastos ordinarios de la comunidad (la cual se establece en los estatutos de la comunidad según la cuota de participación), sino también los que adeuden derramas extraordinarias.

En el caso de que el propietario de la vivienda sea un banco, este debe pagar las cuotas y derramas como cualquier vecino. Según el CGCAF, durante el 2018, los bancos debían a las comunidades de propietarios 285 millones de euros, por lo que un 15% de los edificios cuenta deudas de alguna entidad financiera.

El problema de la morosidad se agrava, sin duda, cuando la comunidad es pequeña y tiene que afrontar gastos importantes.

Sin embargo, «el tablón de la comunidad no debe servir como tablón para notificar o informar cuando se exponen datos personales, si no se reúnen los requisitos en cada caso señalados para dicha exposición y ser sus funciones las de notificación o citación.», tal y como nos dice la Agencia Española de Datos (AEPD) en su PS/00084/2019.

Para saber si podemos colocar a los morosos en los tablones de anuncios de las comunidades de propietarios, debemos acudir a la Ley de la Propiedad Horizontal. En ella se nos dice, en su art. 16, que, para la convocatoria de la Junta, existe una obligación de notificar, al propietario moroso, que se encuentra en dicha situación de morosidad y se le advertirá de la privación del derecho de voto, si no lo soluciona antes.

Las recomendaciones, para realizar dicha notificación de morosidad, serían:

I.- Primero se deberá realizar la notificación de la deuda en el domicilio que el propietario hubiese proporcionado a la comunidad de propietarios, a efectos de citaciones y notificaciones, o, en su defecto, el domicilio o local perteneciente a la comunidad donde tienen la deuda.
II.- La notificación se realizará mediante burofax o por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, pudiendo servir para ello cualquier medio probatorio en derecho. (SAP H 570/2016)
Si se ha efectuado la notificación, según las dos recomendaciones previas, no procedería colocar el listado de morosos en el tablón de anuncios (Resolución R/3200/2015, de la AEPD).

Si no se ha logrado realizar la notificación, según las recomendaciones previas, sí que procedería colocar, en el tablón de anuncios, el listado de morosos, eso sí, «se debe tener en cuenta que para la exposición de datos de carácter personal en tablón de anuncios de la Comunidad, ha de ajustarse a una serie de principios con el fin de no vulnerar la normativa de protección de datos». (Resolución de Procedimiento Sancionador de la AEPD, número 084/2019).

Por lo tanto, y para resumir un poco la mejor forma de proceder ante morosos, os dejo aquí 5 recomendaciones, a tener en cuenta, para los tablones de anuncios de la comunidad de propietarios:

1.- El tablón de anuncios de la comunidad de propietarios se recomienda que esté colocado en un lugar no accesible a terceras personas. Hay que tener en cuenta que dichos impagos sólo les afecta a los demás propietarios del edificio y que, sin embargo, dichos tablones suelen estar colocados en zonas por las que pasan terceros, como personal de mantenimiento del edificio, limpieza, visitas, etc.

2.- Se recomienda que lo tablones estén cerrados con llave, de la que sólo disponga el presidente de la Comunidad, y que impidan el acceso a exponer documentos por cualquier persona. (Procedimiento 44/2019 de la AEPD)

3.- La notificación de morosos en los tablones contendrán diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. (Procedimiento 44/2019 de la AEPD).

4.- Las citaciones o notificaciones en el tablón no puede permanecer indefinidamente, sino un tiempo prudencial y determinado.

5.- La sanción por infracción de la LOPD que se pudiera derivar por la colocación de datos personales en el tablón de anuncios se imputaría a la Comunidad de Propietarios como responsable del fichero, con independencia de que pueda encargar la Administración de los asuntos a una Administración de fincas, que sería considerada encargado de tratamiento con las consecuencias previstas en la normativa. (Recurso de Reposición Nº RR/00522/2018).

¿Y si se acude a la vía judicial?

Tal y como nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo nº 2394/2014 de 21/03/2014, en estos conflictos donde un propietario denuncia a la comunidad de propietarios por haber puesto sus datos personales en el tablón de anuncios, sin su consentimiento, encontramos una colisión de derechos fundamentales, por una parte la referida al derecho de honor del propietario y, por otra parte, el derecho a la libertad de información (comunicación), de la comunidad de vecinos.

Según reiterada jurisprudencia, cuando se produce un conflicto entre estos dos derechos, el derecho al honor se encuentra limitado por las libertades de expresión e información, debiendo ser resuelto mediante técnicas de ponderación, según las circunstancias del caso.

En la citada sentencia, se falló a favor de la comunidad al considerar que los derechos a la libertad de expresión e información debían prevalecer sobre el derecho al honor, con 4 argumentos claves:

I.- porque la información difundida en el tablón era de interés para la comunidad de propietarios y amparada por la legislación específica en materia de propiedad horizontal.
II.- porque dicha información cumplía el presupuesto de veracidad, en cuanto a la existencia de morosidad.
III.- porque del comunicado en cuestión, conforme con los requisitos de la LPH, carecía de intención de menoscabar el honor del propietario deudor, sin contener juicios valorativos, ni expresiones injuriosas o insultantes que pudieran ser atentatorias contra su honor, resultando adecuada su difusión en el marco de los interesados.
IV.- se intentó, previamente, la notificación personal de la convocatoria en la vivienda de la parte actora, sin que se hubiera designado, específicamente, otro domicilio a tales efectos.

La morosidad en las Comunidades de Propietarios lleva tres años descendiendo, en gran parte debido al gran trabajo que están haciendo los Administradores de Fincas Colegiados. Y es que, ante la morosidad, cobran especial importancia muchos factores como el hacer correctamente las notificaciones, tener en cuenta los plazos, adoptar correctamente los acuerdos en Juntas, trabajar la mediación entre las partes previa a la vía judicial, etc..

Por eso la recomendación, ante este complicado tema, es que las Comunidades con morosos se pongan en mano de un buen Administrador de Fincas Colegiado, ya que si todo lo anterior se realiza bien, y no queda más remedio que acudir a la vía judicial, el moroso no sólo perderá el procedimiento judicial, debiendo abonar a la Comunidad las cuotas que debía sino que también estará obligado a pagar las costas judiciales y los intereses por la demora.

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