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¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de propietarios?

Raúl DEL ROSARIO DELGADO • 24 de junio de 2020

¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de propietarios?

La respuesta, que antes era un poco complicada, veremos por qué, ahora es muy breve y sencilla.

Para saber cuándo prescribe una deuda con la comunidad de propietarios, ya sea una cuota ordinaria o extraordinaria, debido a que la Ley de la Propiedad Horizontal no nos lo indica, debemos acudir al Código Civil, concretamente acudiremos al art. 1964.2 (por ser la postura mayoritaria de las Audiencias Provinciales, como veremos más adelante).

Según dicho artículo, tenemos que, a día de hoy, prescriben a los 5 años: “las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación”.

Lo que ocurre es que, dicho art. 1964.2, hasta que no fue modificado en el 2015, según la Ley 42/2015, indicaba que la prescripción era a los 15 años.

Por lo tanto debíamos interpretar, según este artículo, que las deudas contraídas con la comunidad de propietarios, que sean anteriores al 7 de octubre de 2015, prescribirían a los 15 años y que las posteriores a los 5 años.

En base a estar interpretación y teniendo en cuenta que esta última reforma no se aplica con carácter retroactivo, tendríamos, a modo de ejemplo:

.- Cuota impagada el 1 de julio de 2002, prescribió el 1 de julio de 2017 (trascurridos los 15 años).

.- Cuota impagada el 1 de julio de 2009, prescribiría el 7 de octubre de 2020 (trascurridos 5 años desde la entrada en vigor de la citada reforma de CC).

.- Cuota impagada el 1 de julio de 2017, prescribiría el 1 de julio de 2022 (trascurridos 5 años).

Dicha interpretación, basada en el art. 1964-2, tal como habíamos dicho, ha sido la postura mayoritaria de los tribunales, por citar algunas Audiencias Provinciales: Las Palmas (Secc. 3ª), de 6 de noviembre de 2006, Madrid de 14 de diciembre de 2006, Madrid (Secc. 10ª) de 20 de noviembre 2012, La Coruña (Secc. 3ª) de 28 de noviembre 2014, Santa Cruz de Tenerife (Secc. 4ª) de 14 de julio de 2015, Castellón (Secc. 3ª) de 24 de abril 2017 y Cádiz (Secc. 2ª) de 29 de noviembre 2017.

Sin embargo existe una interpretación contraria, que es la de entender que el competente no es el art. 1964 CC., sino el art. 1966-3 CC., por lo que, en lugar de prescribir a los 15 años, prescribirían a los 5 años.

Ejemplos de esta interpretación serían las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Secc. 21ª) de 28 de marzo 2000, Málaga (Secc. 5ª) de 24 de noviembre 2003, Las Palmas (Secc. 5ª) de 12 de junio 2006, Madrid (Secc. 11ª) de 31 de mayo 2011, Albacete, (Secc. 2ª) de 31 de enero 2013 y Sevilla (Secc. 5ª) de 22 de junio 2013.

Este plazo especial de cinco años tiene su origen en el art. 2277 del Código Civil francés y entró en el Proyecto del Código Civil español de 1851 con el art. 1971 que indicaba:

"Se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos, 1º de pensiones alimenticias; 2º del precio de los arriendos, sea la finca rústica o urbana; 3º de todo lo que debe pagarse por años o en plazos o períodos más cortos".

De ahí pasó al actual art. 1966 CC., que dice: "por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:

1º la de pagar pensiones alimenticias;

2º la de satisfacer el precio del arrendamiento de fincas rústicas o urbanas;

3º la de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves".

Resumiendo, tendríamos que las deudas contraídas, con la comunidad de propietarios antes del 7 de octubre de 2015, prescribirían a los 15 años o a los 5 años, dependiendo de si interpretamos el plazo en base al art. 1964 CC. o al 1966 CC, respectivamente. Para las deudas contraídas después de dicha fecha no tendríamos duda ya que, con la mencionada modificación del CC, ambos artículos coinciden en establecer el plazo en 5 años.

Para poner luz y paz, en este conflicto, en cuanto a las dos interpretaciones de la prescripción de los plazos en deudas contraídas antes de octubre 2015, el Tribunal Supremo acaba de dictar una reciente sentencia (STS 1564/2020, de 3 de junio) donde nos indica la solución que debemos seguir:

“frente a la discrepancia presente en las resoluciones de las audiencias provinciales, se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e) LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción. Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justiﬁcados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.”

Conclusión, se debe aplicar el plazo de prescripción de 5 años recogido en el art. 1966 CC.

Finaliza esta reciente sentencia destacando que la existencia de deudores morosos, en las comunidades de propietarios produce rechazo social y además, concluye afirmando que siendo el presidente y administrador los responsables, en dichas comunidades, son los que han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.

Por estos motivos, la recomendación es que las comunidades de propietarios no se duerman y no tarden en reclamar, lo cual es muy sencillo, las deudas a los morosos, a fin de que no prescriban.

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Autor: Raúl Del Rosario

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