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5 Tips con obligaciones que un propietario de un piso debe cumplir antes de poner su vivienda en alquiler.
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La fianza en los arrendamientos de vivienda habitual
Raúl DEL ROSARIO DELGADO • 26 de marzo de 2020
Estamos encontrando a mucha gente con preguntas sobre la fianza en los alquileres de viviendas. Son muchas dudas, pero entendibles si vemos que, sólo en los cinco últimos años, se han producido hasta 4 modificaciones normativas.
Lo primero que debemos tener claro es que, en arrendamientos urbanos de viviendas, no debemos confundir "fianza" de "garantía adicional". La fianza es obligatoria y será siempre del mismo importe que una mensualidad de renta, mientras que la garantía adicional es opcional, según pacten las partes, y no podrá exceder de 2 mensualidades.
Para ayudaros a entender bien esta figura, aquí van las 20 características que debes conocer de la fianza, tanto si eres arrendador (propietario) como arrendatario (inquilino), a la hora de pactar un contrato de arrendamiento de vivienda:
1.- Normativa.
La fianza viene regulada en el art. 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Nota: La actual redacción del art. 36 de la LAU la tenemos en su última modificación (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), en vigor desde el 6 de marzo de 2019.
2.- Obligatoriedad.
El pago de la fianza es obligatorio, no es una opción, tal como nos indica el art. 36.1 de la LAU.
Nota: Pese a esa obligatoriedad, existe jurisprudencia que ha permitido que las partes pacten su renuncia (SAP MA 3100/1998), por este motivo, entre otros, es recomendable que el contrato de arrendamiento se haga por escrito (ya que puede ser un contrato verbal) y que en él se refleje la fianza.
3.- Impago de la fianza.
El incumplimiento del pago de la fianza podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento (art. 27 LAU).
4.- Importe de la fianza.
La cuantía de la fianza equivale a una mensualidad, por lo que, con el concepto de fianza, no se podrá pactar una cantidad inferior ni mayor a una renta del alquiler.
Nota: La fianza será equivalente a dos rentas en el caso de que el arrendamiento sea para uso distinto del de vivienda (por ejemplo un local).
5.- Forma de pago.
El pago de la fianza se hará en metálico.
Nota: Es recomendable que el arrendatario se quede con algún recibo que demuestre dicho pago, aunque lo más habitual es indicar en el propio contrato de arrendamiento, que en ese mismo acto, se recoge la fianza.
6.- Tiempo para la actualización de la fianza.
La fianza no se actualizará durante los 5 primeros años de duración del contrato.
Nota: En el caso de que el arrendador sea persona jurídica, la fianza no se actualizará dentro de los 7 primeros años del contrato.
7.- Importe de la actualización de la fianza.
La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
8.- Prórroga.
Si el arrendamiento se prorroga, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
9.- Depósito de la fianza.
En casi todas las Comunidades Autónomas ya es obligatorio que, los arrendadores, depositen la fianza a disposición de la Administración Autonómica hasta la finalización del contrato.
Nota: El no depósito de la fianza, ante el órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma, puede suponer sanción para el arrendador.
10.- Obligado a depositar la fianza.
El depósito de la fianza en el Órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma lo debe realizar el arrendador.
11.- Utilización de la fianza por el arrendador.
El arrendador podrá no devolver la fianza o parte de ella, tras la finalización del contrato, si tuviera que realizar en la vivienda alguna reparación imputable al arrendatario, si existiera alguna cuota impagada, si no estuviera pagado algún suministro o cualquier otra gasto que se hubiera acordado en el contrato.
Nota: “El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable” (art. 1.561 del Código Civil).
12.- Cobro de la última renta a cuenta de la fianza.
El arrendatario no podrá utilizar de la fianza para pagar la última cuota del contrato.
“El inquilino no debe dar por cobrado ningún mes de renta u otras cantidades económicas bajo pretexto de que el arrendador tiene un dinero que es suyo, ya que estaría decidiendo, unilateralmente y antes de terminar el contrato, la finalidad de ese dinero, dejando en la práctica el contrato carente de fianza” (SAP de Burgos 1034/2016, de 30 de diciembre).
13.- Plazo para devolución de la fianza, tras la finalización del contrato
La LAU no especifica ningún plazo, pero lo que si indica es que si se devuelve la fianza después de trascurrido un mes, el pago conllevará además intereses legales.
14.- Forma de solicitar la devolución de la fianza.
Si el arrendador no devuelve, cuando procede, la fianza al arrendatario, este último deberá requerírsela vía burofax. De persistir en el impago deberá acudir a la vía judicial.
15.- Renuncia a la devolución de la fianza.
“La devolución de la fianza es imperativa en la LAU y cualquier renuncia a ello debe ser expresa y estar acreditada conforme exige el art. 4.4º LAU” (SAP de Tarragona 1.325/2018, de 18 de septiembre).
16.- Otras garantías.
La fianza no es la única garantía que podrán pactar arrendador y arrendatario, sino que podrán pactar garantías adicionales. Las garantías adicionales que más se suelen utilizar son: un depósito o un aval bancario (los cuales no pueden exceder del equivalente a dos mensualidades de renta), un avalista o fiador o incluso un seguro de impagos de alquileres.
17.- Reclamación del arrendador, tras la devolución de la fianza.
La fianza “no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, derecho accesorio, si se extingue, como en caso de devolución, no supone ni presume que se extinga la obligación principal, que es devolver la cosa incólume, por el arrendatario; el consentimiento en esta devolución tampoco significa pérdida del derecho a exigir que lo sea en buen estado, sino que da lugar, precisamente, a la comprobación del estado en que se halla” (STS 8373/2003, de 22 de diciembre).
19.- Competencia territorial.
En reclamaciones sobre devolución de fianzas será competente el Juzgado del lugar donde radique la finca arrendada.
20.- Concurso de acreedores.
La fianza, al ser propiedad de la arrendataria concursada, se integra en el inventario concursal.
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